Nền tảng mua bán bất động sản Nhà Tốt (nhatot.com) chính thức công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản khu vực phía Nam & Hà Nội Quý I/2025.
Những ý chính:
- Thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2025 chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực và phân khúc.
- Người bán chính chủ có xu hướng chủ động hơn, tích cực sử dụng công nghệ và nền tảng trực tuyến, gia tăng xu hướng “tự bán”.
- TP.HCM, Hà Nội và Bình Dương dẫn đầu về số lượng tin đăng từ người bán chính chủ, chủ yếu là nhà ở riêng lẻ giá dưới 5 tỷ đồng.
Báo cáo của Chợ Tốt không chỉ cung cấp bức tranh toàn cảnh về cung – cầu và biến động giá cả ở các phân khúc chủ chốt, mà còn bao gồm khảo sát tâm lý người bán – một nguồn dữ liệu độc quyền từ chính nền tảng Nhà Tốt – nhằm phản ánh sát thực hành vi và kỳ vọng của những người tham gia thị trường trong giai đoạn đầu năm.
Thị trường BĐS quý I/2025: Phân hóa rõ rệt, thanh khoản trầm lắng
Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý đầu năm 2025 tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét giữa các khu vực và phân khúc. Trong bối cảnh người bán vẫn có xu hướng “neo giá” và người mua chọn quan điểm quan sát, sự thận trọng từ cả hai phía đã khiến thanh khoản thị trường giảm sút, giao dịch chững lại trên diện rộng.
Tại khu vực phía Nam, phân khúc căn hộ là điểm sáng hiếm hoi với mức độ quan tâm tăng 4% và giá bán tăng nhẹ 2%, dù lượng tin đăng giảm tới 23%. Trong khi đó, nhà thấp tầng và đất nền đều cho thấy xu hướng suy yếu rõ rệt, với mức độ quan tâm lần lượt giảm 4% và 70%. Tuy nhiên, giá bán vẫn tiếp tục tăng trung bình 8% so với quý trước.
Ở Hà Nội, thị trường bất động sản ghi nhận đà điều chỉnh mạnh ở cả ba phân khúc chính. Lượng quan tâm căn hộ giảm 7%, giá bán giảm 2%, trong khi số lượng tin đăng lao dốc tới 41%. Phân khúc nhà thấp tầng ghi nhận mức giảm 13% về nhu cầu, 12% về giá bán và 33% về nguồn cung. Đất nền là phân khúc chịu tác động nặng nề nhất, với mức giảm 75% về lượng tìm kiếm, dù giá tại một số nhóm sản phẩm ngoài dự án vẫn tăng nhẹ 5%.
Diễn biến chi tiết theo khu vực
1. Khu vực phía Nam
Căn hộ
Thị trường căn hộ sơ cấp tại phía Nam trong quý I/2025 chủ yếu tiêu thụ hàng tồn kho với mức giá giữ ổn định. Nguồn cung mới vẫn hạn chế và tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp, đặc biệt tại Bình Dương. Ở thị trường thứ cấp, Long An ghi nhận mức tăng giá nổi bật 14% so với quý trước – phần lớn đến từ sức hút của các dự án quy mô lớn như Vinhomes và Ecopark.
Lượng tin đăng bán giảm mạnh ở nhiều tỉnh: Long An (-48%), TP.HCM (-25%), Bình Dương (-14%), ngoại trừ Đồng Nai ghi nhận mức tăng ấn tượng 43%. Tuy nhiên, mức độ quan tâm chung chỉ giảm nhẹ từ 1–7%, phản ánh tâm lý thận trọng của người mua và xu hướng “giữ hàng” của người bán.
Ở thị trường cho thuê, nguồn cung căn hộ giảm 25%, trong đó Long An sụt giảm tới 40%. Tuy vậy, nhu cầu thuê ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ ở hầu hết thị trường, trừ Bình Dương giảm nhẹ 2%. Đáng chú ý, căn hộ dịch vụ tại Long An có sự bứt phá mạnh: lượng tin đăng tăng 600%, lượt tìm kiếm tăng 220%.
Nhà ở thấp tầng trong dự án
Trong quý này, thị trường không ghi nhận thêm dự án mới, mà chủ yếu tiêu thụ giỏ hàng tồn từ năm trước. Để thúc đẩy thanh khoản, nhiều chủ đầu tư đã triển khai các chương trình chiết khấu, góp phần kéo giá bán xuống thấp hơn.
Ở thị trường thứ cấp, TP.HCM và Đồng Nai chiếm 69% tổng lượng tin đăng. Giá bán tại hầu hết các địa phương đều tăng, trong đó nổi bật là Đồng Nai với mức tăng mạnh do hưởng lợi từ thông tin sáp nhập tỉnh.
- TP.HCM: 113,33 triệu đồng/m² (+7%)
- Bình Dương: 36 triệu đồng/m² (+8%)
- Đồng Nai: 27,5 triệu đồng/m² (+7%)
Long An: 33 triệu đồng/m² (+20%)
Đồng Nai là điểm sáng duy nhất ở phân khúc này với lượng tin đăng tăng 5% và lượt tìm kiếm tăng 12%, trong khi các khu vực còn lại đều ghi nhận xu hướng giảm.
Ở thị trường cho thuê, Long An tiếp tục ghi điểm với lượng tin đăng tăng 211%, lượt tìm kiếm tăng 16%. Đây cũng là địa phương được kỳ vọng dẫn đầu nguồn cung nhà ở thấp tầng mới trong năm 2025, chủ yếu ở phân khúc trung cấp. Ngược lại, Bình Dương cho thấy xu hướng đi xuống với nguồn cung cho thuê giảm 10% và mức độ quan tâm giảm 17%.
Nhà ở thấp tầng ngoài dự án
Chỉ số tin đăng và mức độ tìm kiếm đồng loạt giảm trên tất cả các thị trường so với quý IV/2024. Trong đó, TP.HCM – đặc biệt là khu vực trung tâm – vẫn dẫn đầu với 53% tổng số tin đăng, cho thấy mức độ quan tâm vẫn duy trì ổn định ở khu vực này.
Ở thị trường cho thuê, cả nguồn cung và nhu cầu đối với nhà thấp tầng ngoài dự án đều giảm so với quý trước.
Đất nền
Phân khúc đất nền tại phía Nam tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn trong quý I/2025. Mức độ quan tâm tại tất cả các thị trường ghi nhận giảm sâu 68–78% – mức thấp nhất trong vòng 1 năm qua. Bình Dương chịu tác động nặng nề nhất với mức giảm lớn nhất cả về lượng tìm kiếm và lượng tin đăng (giảm 28%).
Ở nhóm đất nền ngoài dự án, chỉ số tin đăng và nhu cầu đều giảm. Riêng tại TP.HCM, khu Bắc và khu Đông là hai khu vực có số lượng tin đăng nhiều nhất.
2. Khu vực Hà Nội
Căn hộ
Trong quý I/2025, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội sụt giảm mạnh tới 41% so với quý trước, kéo theo mức độ quan tâm và nhu cầu tìm kiếm cũng giảm nhẹ 7%. Diễn biến này tiếp tục nối dài xu hướng hạ nhiệt đã bắt đầu từ giữa năm 2024. Khu vực phía Tây vẫn là tâm điểm của thị trường, chiếm 49% tổng nhu cầu tìm kiếm căn hộ. Về mặt bằng giá, đơn giá trung bình ghi nhận mức giảm nhẹ 2%, hiện đạt khoảng 53 triệu đồng/m².
Nhà ở thấp tầng
Thị trường nhà thấp tầng trong các dự án ghi nhận sự điều chỉnh đồng loạt trên cả ba chỉ số: nguồn cung giảm 33%, nhu cầu giảm 13%, và giá bán giảm 12%, đưa giá trung bình xuống còn khoảng 197 triệu đồng/m².
Ở thị trường cho thuê, mức độ quan tâm đối với nhà thấp tầng trong dự án cũng suy giảm, với lượng tin đăng giảm 15% và lượt tìm kiếm giảm 26% so với quý IV/2024. Giá thuê trung bình hiện ở mức 20 triệu đồng/tháng cho căn hộ diện tích 71–100 m², trong đó quận Hà Đông dẫn đầu về lượt tìm kiếm thuê.
Đối với sản phẩm nhà thấp tầng ngoài dự án, lượng tin đăng giảm sâu tới 47% và lượt tìm kiếm giảm 15%. Tuy nhiên, giá bán vẫn ghi nhận mức tăng nhẹ 5%, đạt khoảng 188 triệu đồng/m². Ở thị trường cho thuê, các chỉ số tiếp tục giảm: lượng tin đăng giảm 19%, lượng tìm kiếm giảm 9% so với quý trước. Tính từ đầu năm 2024, mức độ quan tâm đã giảm trung bình gần 40%.
Đất nền
Đất nền tiếp tục là phân khúc chịu nhiều áp lực trong quý I/2025. Chỉ số tìm kiếm toàn thị trường – bao gồm cả sản phẩm trong và ngoài dự án – giảm tới 75% so với quý trước. Nguồn cung cũng suy giảm rõ rệt: tin đăng bán đất nền trong dự án giảm 14%, ngoài dự án giảm 40%. Mặt bằng giá bán được điều chỉnh nhẹ, với mức giảm 2% cho cả hai loại hình so với quý IV/2024.
Tâm lý người bán trong Quý I/2025: Chủ động, tích cực và sẵn sàng tái đầu tư
Bên cạnh các số liệu định lượng về giá cả và cung – cầu, Báo cáo Thị trường Bất động sản Quý I/2025 của Nhà Tốt mang đến góc nhìn định tính đáng chú ý thông qua khảo sát chuyên sâu về tâm lý người bán – một nhóm tham gia trực tiếp vào thị trường nhưng ít khi được nghiên cứu riêng biệt.
Kết quả khảo sát cho thấy phần lớn người bán chính chủ đang có xu hướng chủ động hơn trong quá trình giao dịch bất động sản. Họ tích cực tận dụng các công cụ công nghệ và nền tảng trực tuyến nhằm rút ngắn thời gian bán và tối ưu hiệu quả tiếp cận người mua. Đặc biệt, xu hướng “tự bán” đang gia tăng, thay thế dần sự phụ thuộc vào môi giới truyền thống.
Các nền tảng online đang đóng vai trò then chốt trong việc kết nối trực tiếp giữa người bán chính chủ và người mua, góp phần thúc đẩy tính minh bạch và tiện lợi trong quá trình giao dịch.
Đáng chú ý, phần lớn người bán không có xu hướng rút khỏi thị trường sau khi bán mà tiếp tục tìm kiếm cơ hội tái đầu tư. Điều này cho thấy niềm tin tích cực vào triển vọng thị trường và nhu cầu duy trì hoặc tái cấu trúc danh mục đầu tư bất động sản.
Trong quý I/2025, phần lớn các chủ sở hữu bất động sản đăng bán với mục tiêu tái cơ cấu tài chính hoặc điều chỉnh danh mục tài sản theo nhu cầu sinh hoạt mới. Một số nguyên nhân phổ biến bao gồm chuyển nơi ở để thuận tiện hơn cho công việc và cuộc sống, hoặc tận dụng cơ hội “chốt lời” khi giá bất động sản đã đạt kỳ vọng sau thời gian tăng trưởng ổn định.
TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội và Bình Dương tiếp tục dẫn đầu về số lượng tin đăng từ người bán chính chủ, phản ánh mức độ sôi động và tính thanh khoản cao của các thị trường này. Trong đó, nhà ở riêng lẻ là loại hình được rao bán phổ biến nhất, chủ yếu ở mức giá dưới 5 tỷ đồng. Các loại hình bất động sản còn lại ghi nhận mức giá rao bán phổ biến dưới 3 tỷ đồng.
Tâm lý của người bán chính chủ nhìn chung vẫn tích cực, với phần lớn kỳ vọng thị trường sẽ duy trì đà ổn định hoặc khởi sắc trong 6 tháng tới. Cụ thể, hơn 55% người bán thể hiện quan điểm lạc quan về xu hướng thị trường, trong khi khoảng 50% kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng nhờ tác động từ các thông tin liên quan đến sáp nhập tỉnh. Chỉ 10% người tham gia khảo sát cho rằng giá sẽ giảm — một tỷ lệ tương đối thấp, nhưng đồng thời phản ánh sự thận trọng nhất định trong bối cảnh thị trường vẫn tồn tại một số yếu tố chưa rõ ràng.
