Báo cáo thị trường Bất động sản Quý III/2025

Báo cáo thị trường Quý III/2025 của Nhà Tốt – nền tảng công nghệ bất động sản trực thuộc Chợ Tốt, phác họa bức tranh thị trường đầy tương phản.

Những ý chính:

• Thị trường Bất động sản Quý III/2025 có sự phân hóa mạnh mẽ với ưu thế nghiêng về nhu cầu ở thực và các sản phẩm khai thác được dòng tiền.
• Long An nổi lên nhờ hạ tầng công nghiệp, lượng quan tâm thuê căn hộ dịch vụ tăng 100%, tin đăng tăng 500%.
• Hà Nội tiếp diễn kịch bản “giá tăng, thanh khoản giảm”, giao dịch tắc nghẽn ở đất nền và nhà thấp tầng do lệch pha giá.

Trong khi phân khúc căn hộ trở thành điểm sáng về thanh khoản nhờ nhu cầu ở thực, thì thị trường đất nền và nhà thấp tầng lại chứng kiến sự trầm lắng.

Căn hộ chung cư: Bình Dương soán ngôi TP.HCM

Dù tổng nguồn cung sơ cấp toàn thị trường phía Nam đạt gần 16.500 căn, lượng mở bán mới lại sụt giảm trên diện rộng. Điểm nhấn đặc biệt nằm tại Bình Dương khi địa phương này vươn lên dẫn đầu cả về nguồn cung lẫn thanh khoản:

• Nguồn cung: Lượng mở bán mới tại Bình Dương đạt 4.050 căn, gấp 3 lần so với TP.HCM (1.270 căn).
• Thanh khoản: Bình Dương ghi nhận sức hấp thụ ấn tượng khoảng 5.000 căn, áp đảo hoàn toàn so với mức 1.500 căn của TP.HCM.

Về giá bán, thị trường thiết lập mặt bằng giá mới. Giá sơ cấp tăng nhẹ 2% tại các đô thị lớn , trong khi giá thứ cấp (mua đi bán lại) ghi nhận đà tăng trưởng rõ rệt, mạnh nhất tại Bình Dương (+9%) và TP.HCM (+5%). Dòng tiền đang tập trung mạnh vào các căn hộ 2 phòng ngủ với phân khúc giá phân hóa rõ rệt: 3–5 tỷ đồng tại Hà Nội, 2–3 tỷ đồng tại TP.HCM và 1–2 tỷ đồng tại vùng vệ tinh.

Đáng chú ý, Long An nổi lên như một điểm sáng mới về khai thác dòng tiền khi lượng quan tâm thuê căn hộ dịch vụ tăng đột biến 100%, lượng tin đăng tăng 500% nhờ hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển của hạ tầng công nghiệp và nhu cầu lưu trú của chuyên gia.

Nhà ở thấp tầng: Long An áp đảo nguồn cung, sức cầu vẫn thận trọng

Phân khúc nhà liền thổ ghi nhận sự lệch pha lớn về nguồn cung. Lượng mở bán mới tập trung gần như toàn bộ về Long An (1.460 căn), áp đảo hoàn toàn so với sự khan hiếm tại TP.HCM (chỉ 100 căn). Tuy nhiên, thanh khoản chung sụt giảm sâu từ 19% đến 36% tùy khu vực do tâm lý thận trọng của nhà đầu tư với các tài sản giá trị lớn. Dù giao dịch trầm lắng, giá bán thứ cấp vẫn tiếp tục leo thang, đặc biệt tại Long An ghi nhận mức tăng 10%.

Một nghịch lý cục bộ xuất hiện tại Đồng Nai (đối với nhà thấp tầng trong dự án): Giá chào thuê tăng phi mã 50% đi kèm lượng tin đăng tăng vọt, nhưng nhu cầu tìm thuê thực tế lại giảm kỷ lục 45%, cho thấy rủi ro dư cung và “ngáo giá” trong ngắn hạn.

Đất nền: Sự phân kỳ giữa giá chào bán và thanh khoản

Thị trường đất nền chứng kiến hai thái cực đối lập giữa kỳ vọng người bán và thực tế người mua.

• Đất nền dự án: Giá chào bán vẫn tăng nóng, bất chấp mức độ quan tâm “bốc hơi” từ 22% đến 55%. Cụ thể, giá tin đăng tại Đồng Nai tăng 37%, Bình Dương tăng 31% so với quý trước, trong khi Hà Nội vẫn neo ở mức cao.
• Đất nền ngoài dự án (đất dân): Khác với sự neo giá của đất dự án, đất nền tự do đã bắt đầu phản ánh đúng thực trạng thị trường “tiền nào của nấy”. Điển hình là Đồng Nai với mức giảm giá 29% để tìm thanh khoản.

Khẩu vị nhà đầu tư hiện tập trung vào các sản phẩm có tổng giá trị vừa phải:

• Tại đô thị lớn (TP.HCM, HN): Đất nền <100m², tầm giá 3-5 tỷ đồng.
• Tại vùng ven: Đất nền 100-150m², tầm giá 1-2 tỷ đồng.

Triển vọng Quý IV/2025: Ưu thế thuộc về nhu cầu ở thực

Dự báo cuối năm, nguồn cung mới sẽ tiếp tục dồn về Bình Dương và TP.HCM (chiếm 90% tổng cung tương lai). Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm đang nghiêng về phân khúc trung và cao cấp. Đặc biệt, các sản phẩm nhà thấp tầng vừa túi tiền được dự báo sẽ cực kỳ khan hiếm khi chỉ chiếm khoảng 8% nguồn cung tương lai.

Trong bối cảnh lãi suất thấp và hạ tầng giao thông (TOD) được đẩy mạnh, thị trường sẽ tiếp tục ưu ái các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền ngay, trong khi dòng tiền đầu cơ dự kiến vẫn chưa quay trở lại mạnh mẽ.

Bất động sản Hà Nội Quý III/2025: Giá chào bán tiếp tục neo cao trong bối cảnh thanh khoản sụt giảm

Báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội Quý III/2025 của Nhà Tốt – nền tảng công nghệ bất động sản thuộc Chợ Tốt, ghi nhận sự phân hóa gay gắt. Bất chấp giao dịch trầm lắng và nhu cầu tìm mua sụt giảm tới 55% ở một số phân khúc, mặt bằng giá bất động sản Thủ đô vẫn tiếp tục thiết lập đỉnh mới. Điểm sáng hiếm hoi của thị trường thuộc về mảng cho thuê căn hộ với các chỉ số tăng trưởng tích cực.

Căn hộ: Thị trường cho thuê là điểm tựa

Theo dữ liệu từ Nhà Tốt, phân khúc căn hộ bán tại Hà Nội trong quý III/2025 duy trì sự ổn định về nhu cầu tìm kiếm (chỉ giảm nhẹ 1% so với quý trước). Tuy nhiên, nguồn cung chào bán lại có xu hướng thu hẹp rõ rệt khi lượng tin đăng giảm 22% theo quý.

Dòng tiền thực vẫn tập trung vào các sản phẩm căn hộ 2 phòng ngủ có mức giá từ 3 – 5 tỷ VNĐ, đây là phân khúc được tìm kiếm nhiều nhất (chiếm 56% lượng quan tâm). Về địa lý, Khu Tây Thủ đô (gồm Bắc Từ Liêm, Tây Hồ, Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Thanh Xuân) tiếp tục khẳng định vị thế tâm điểm khi chiếm tới 56% tổng lượng tin đăng bán toàn thị trường.

Trái ngược với sự chững lại của giao dịch mua bán, thị trường cho thuê căn hộ ghi nhận sự phục hồi, với mức độ quan tâm tăng 8% so với quý trước. Giá chào thuê trung bình duy trì ổn định quanh mức 12 triệu VNĐ/tháng cho các căn phổ thông diện tích 55 – 95m².

Đặc biệt, phân khúc căn hộ dịch vụ (Service Apartment) có sự bứt phá ấn tượng. Mức độ quan tâm tìm kiếm loại hình này tăng tới 34% theo quý – mức tăng trưởng cao thứ hai toàn thị trường (chỉ sau Long An). Giá chào thuê căn hộ dịch vụ cũng tăng 9%, tập trung vào các căn studio/1 ngủ diện tích 30 – 50m². Các quận trung tâm văn phòng như Cầu Giấy, Đống Đa và Nam Từ Liêm là những nơi ghi nhận nhu cầu thuê lớn nhất.

Nhà ở thấp tầng: Phân hóa nguồn cung, giá cao kỷ lục

Thị trường nhà ở thấp tầng chứng kiến sự trái chiều về nguồn cung và giá bán.

• Nhà thấp tầng ngoài dự án (Nhà phố/Nhà dân): Ghi nhận sự sụt giảm nguồn cung mạnh nhất trong 5 thị trường trọng điểm, với lượng tin đăng giảm 21%. Tuy nhiên, sự khan hiếm này lại đẩy giá chào bán tăng tiếp 6% so với quý trước. Đáng chú ý, đơn giá loại hình này tại Hà Nội đã vượt mốc 200 triệu VNĐ/m², cao gần gấp đôi so với mức trung bình 100 triệu VNĐ/m² tại TP.HCM. Nguồn cung hiện tập trung chủ yếu ở Khu Tây (chiếm 46%) và Khu Trung tâm (chiếm 31%).
• Nhà thấp tầng trong dự án: Chứng kiến sự trầm lắng rõ rệt khi lượng tin đăng bán giảm 36% và mức độ quan tâm giảm 19%. Giá chào thuê của phân khúc này cũng chịu áp lực giảm 6% do kén khách.

Đất nền: “Vùng trũng” về thanh khoản nhưng “Đỉnh cao” về giá

Phân khúc đất nền Hà Nội tiếp tục đối mặt với thách thức lớn nhất trong Quý III/2025.

• Đất nền dự án: Mức độ quan tâm tìm kiếm đã “bốc hơi” tới 55% so với quý trước – mức giảm sâu nhất trong suốt 1 năm qua. Mặc dù cầu lao dốc, giá chào bán vẫn tăng 16%, neo ở mức trên 50 triệu/m² – cao nhất trong các thị trường vệ tinh. Khu Tây vẫn là rổ hàng chính, chiếm 61% nguồn cung đất nền dự án.
• Đất nền ngoài dự án (Đất dân): Mức độ quan tâm giảm 22%. Giá chào bán loại hình này đi ngang nhưng đang neo ở mức rất cao, tiệm cận 80 triệu/m².

Khẩu vị của nhà đầu tư tại Hà Nội hiện nay khá kén chọn, dòng tiền chủ yếu chỉ quan tâm đến các lô đất có tổng giá trị từ 3 – 5 tỷ VNĐ và diện tích nhỏ dưới 100m² để đảm bảo tính thanh khoản.

Thị trường Hà Nội Quý III/2025 đang diễn ra kịch bản “giá tăng, thanh khoản giảm”. Sự lệch pha giữa mức giá kỳ vọng của người bán (liên tục lập đỉnh mới) và khả năng chi trả thực tế của người mua đang khiến giao dịch bị tắc nghẽn, đặc biệt ở phân khúc đất nền và nhà thấp tầng. Trong bối cảnh đó, thị trường cho thuê (đặc biệt là căn hộ và căn hộ dịch vụ) trở thành kênh trú ẩn an toàn và duy trì đà tăng trưởng tốt nhờ nhu cầu ở thực của người dân và chuyên gia.